Bij een hypotheek van 350.000 euro, 3,9 procent rente en een looptijd van 30 jaar betaal je annuïtair 1.651 euro per maand, elke maand hetzelfde bedrag. Los je lineair af, dan begin je op 2.110 euro en zakt je bruto maandlast geleidelijk naar 975 euro in de laatste maand. Annuïtair is dus de eerste jaren ruim 450 euro per maand goedkoper, maar lineair scheelt je over de hele looptijd bijna 39.000 euro aan rente. Hieronder rekenen we beide vormen door, laten we zien wanneer ze elkaar kruisen en wat dat betekent voor jouw keuze.
Het verschil in één oogopslag
We gaan uit van een lening van 350.000 euro, een vaste rente van 3,9 procent over de volle 30 jaar en maandelijkse betalingen. Alle bedragen zijn bruto, dus vóór hypotheekrenteaftrek en zonder bijkomende kosten.
| Onderdeel | Annuïtair | Lineair |
|---|---|---|
| Maandlast in maand 1 | 1.651 euro | 2.110 euro |
| Maandlast na 10 jaar (maand 121) | 1.651 euro | 1.731 euro |
| Maandlast na 20 jaar (maand 241) | 1.651 euro | 1.351 euro |
| Maandlast in de laatste maand | 1.651 euro | 975 euro |
| Totale rente over 30 jaar | 244.302 euro | 205.319 euro |
| Restschuld na 10 jaar | 274.808 euro | 233.333 euro |
Zo rekenen we de annuïtaire hypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek blijft het totaalbedrag dat je maandelijks betaalt gelijk. Wat verandert, is de verdeling tussen rente en aflossing. In de eerste maand is de rente 350.000 maal 3,9 procent gedeeld door 12, en dat is 1.137,50 euro. Van je maandlast van 1.650,84 euro blijft dan maar 513,34 euro over voor aflossing. Naarmate de schuld daalt, wordt het renteaandeel kleiner en het aflossingsdeel groter.
Dat verklaart waarom je in het begin zo weinig vooruitgang boekt. In het eerste jaar betaal je ongeveer 13.539 euro aan rente en los je maar 6.271 euro af. Na vijf jaar staat er nog 316.052 euro open, na tien jaar 274.808 euro en na twintig jaar 163.822 euro. Pas in de tweede helft van de looptijd gaat de schuld echt hard omlaag.
Zo rekenen we de lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af: 350.000 gedeeld door 360 maanden is 972,22 euro. Daar komt de rente over de resterende schuld bovenop. In de eerste maand is dat 1.137,50 euro rente, dus je maandlast is 2.109,72 euro. In de laatste maand resteert nog maar 972 euro schuld, en betaal je 975,38 euro.
In het eerste jaar los je al 11.667 euro af, bijna het dubbele van de annuïtaire variant, terwijl je rentekosten vrijwel gelijk zijn (13.441 euro tegenover 13.539 euro). Na tien jaar is je schuld 233.333 euro, een kleine 41.500 euro lager dan bij annuïtair.
Wanneer kruisen de maandlasten elkaar?
De lineaire maandlast daalt elke maand met ongeveer 3,16 euro, namelijk de aflossing van 972,22 euro maal de maandrente van 0,325 procent. Zodra hij onder de 1.650,84 euro van de annuïtaire hypotheek komt, wordt lineair goedkoper per maand. Dat gebeurt in maand 147, ruim twaalf jaar na de start. Tot dat moment betaal je lineair elke maand meer, vanaf dat moment minder.
Het totale verschil in de eerste 146 maanden is flink. Je betaalt in het begin 459 euro per maand extra, dat zakt langzaam naar nul, en bij elkaar tel je in die periode ruim 33.500 euro meer aan lasten bij lineair. Daar staat tegenover dat je in dezelfde periode meer schuld hebt afgelost, waardoor je later minder rente betaalt.
Wat dit betekent voor het budget van een gezin
Stel dat je met twee inkomens een huis van 350.000 euro koopt, en de eerste jaren een kind verwacht met parttimewerk of kinderopvangkosten. Dan kan 459 euro per maand extra het verschil maken tussen comfortabel rondkomen en elke maand opletten. Annuïtair geeft ruimte juist wanneer de uitgaven hoog zijn.
Verwacht je daarentegen dat je inkomen de komende jaren daalt, bijvoorbeeld door pensioen over vijftien jaar, dan is lineair aantrekkelijk: je schuld is dan al flink geslonken en je maandlast is op het moment dat je minder verdient lager. Dat laatste telt zwaar, omdat het financieren van een hoge restschuld na pensioen lastig kan zijn.
Wat je in deze bedragen niet ziet
De tabel hierboven is een bruto vergelijking. In werkelijkheid werkt de hypotheekrenteaftrek door in je netto lasten, en omdat je bij lineair sneller aflost, daalt ook je aftrek sneller. Het netto verschil in maandlast is daardoor kleiner dan de bruto bedragen hierboven doen vermoeden. Ook niet meegenomen zijn de kosten voor taxatie, advies, notaris, de verzekeringen en de energiekosten van de woning. Daarnaast gaat de berekening uit van een rente die 30 jaar gelijk blijft. In werkelijkheid sluit je vaak voor tien of twintig jaar een rentevaste periode af, waarna het tarief opnieuw wordt vastgesteld.
Wat gebeurt er als de rente na tien jaar stijgt?
Stel dat je rentevaste periode na tien jaar afloopt en je nieuwe rente 5,0 procent wordt voor de resterende twintig jaar. Bij annuïtair staat er dan nog 274.808 euro open, en je nieuwe maandlast wordt ongeveer 1.814 euro, een stijging van 163 euro. Bij lineair is de restschuld 233.333 euro. Je maandlast begint dan op ongeveer 1.944 euro, tegenover 1.731 euro bij het oorspronkelijke tarief, een stijging van 213 euro, die daarna weer maand voor maand zakt. Lineair heeft dus een lagere schuld, maar de maandlast springt in euro's iets harder omhoog, omdat de hogere rente bij lineair direct in de hoge beginlasten van die nieuwe periode doorwerkt. Reken daarom altijd ook een scenario met een hogere rente door voordat je kiest.
Welke vorm past bij welke situatie
Annuïtair past als je een zo laag mogelijke maandlast wilt, in het begin weinig financiële ruimte hebt of als je verwacht dat je inkomen de komende jaren stijgt. Lineair past als je je maandlasten nu kunt dragen, snel schuld wilt afbouwen en op lange termijn zoveel mogelijk rente wilt besparen. Je kunt ook kiezen voor een combinatie, waarbij je een deel annuïtair en een deel lineair aflost.
Een derde optie is annuïtair kiezen en dan elk jaar vrijwillig extra aflossen, binnen de ruimte die je hypotheekverstrekker toestaat. Met 150 euro extra per maand haal je al een flink deel van het renteverschil in, terwijl je de vrijheid houdt om in een slecht jaar te stoppen met extra aflossen. Vraag een adviseur om dat voor jouw situatie door te rekenen, want de uitkomst hangt af van je rentetarief, je inkomen en de afspraken met je geldverstrekker.
