Sluit je een annuïteitenhypotheek van 250.000 euro over van 4,5 naar 3,8 procent, dan daalt je bruto maandlast van ongeveer 1.267 euro naar 1.165 euro. Dat scheelt zo'n 102 euro per maand, ruim 1.200 euro per jaar. Maar oversluiten is niet gratis: je betaalt meestal een boeterente aan je huidige geldverstrekker plus advies- en notariskosten. In het rekenvoorbeeld hieronder komt het totaal aan kosten uit op ruwweg 9.500 euro, waardoor je pas na ongeveer acht jaar écht winst maakt. Of oversluiten voor jou loont, hangt dus vooral af van hoe lang je rentevaste periode nog loopt en hoe lang je in het huis blijft wonen.
Wat je per maand bespaart
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag, opgebouwd uit rente en aflossing. Bij een looptijd van 30 jaar en een rente van 4,5 procent kost 250.000 euro je 1.266,71 euro per maand. Bij 3,8 procent is dat 1.164,89 euro. Het verschil is 101,82 euro per maand.
Heb je al vijf jaar afgelost en resteert er nog 25 jaar, dan liggen de bedragen iets hoger omdat je dezelfde schuld in minder maanden terugbetaalt: 1.389,58 euro bij 4,5 procent tegenover 1.292,14 euro bij 3,8 procent. Het verschil blijft ongeveer hetzelfde, zo'n 97 euro per maand.
In het eerste jaar betaal je bij 4,5 procent ongeveer 11.100 euro aan rente, bij 3,8 procent zo'n 9.400 euro. Het renteverschil is dus in het begin bijna 1.750 euro per jaar en neemt langzaam af naarmate je schuld kleiner wordt.
De boeterente: de grootste kostenpost
Zit je nog midden in een rentevaste periode, dan mag je bank je een vergoeding vragen voor de rente die ze mislopen. Die boeterente is sinds de Europese hypothekenrichtlijn gemaximeerd op het werkelijke financiële nadeel van de bank. In de praktijk berekent de bank het verschil tussen jouw contractrente en de actuele rente voor de resterende looptijd van je rentevaste periode, en maakt dat contant.
Rekenvoorbeeld
Stel dat je rentevaste periode nog vijf jaar loopt. Je mag jaarlijks 10 procent boetevrij aflossen, dus de bank rekent de boete over 225.000 euro. Het renteverschil is 0,7 procentpunt. Over vijf jaar is dat ruwweg 7.900 euro aan misgelopen rente, en contant gemaakt tegen de huidige rente komt de boete uit op ongeveer 7.200 euro. Zou de rentevaste periode nog tien jaar lopen, dan verdubbelt dat bedrag bijna. Loopt hij nog maar een jaar, dan is de boete verwaarloosbaar en kun je beter gewoon even wachten tot de periode afloopt.
Let op: de bank vergelijkt jouw rente met haar eigen actuele tarief voor een vergelijkbare rentevaste periode, niet met het tarief van de nieuwe geldverstrekker. Vraag altijd een officiële berekening op; die is gratis en verplicht bij je bank.
De overige kosten van oversluiten
Naast de boeterente komen er nog een paar posten bij. Reken op:
- Hypotheekadvies en bemiddeling: 2.000 tot 3.500 euro
- Notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte: 600 tot 1.000 euro
- Taxatierapport: 500 tot 800 euro
- Eventueel NHG-premie bij een hypotheek onder de kostengrens: 0,4 procent van het bedrag
Bij elkaar zit je al snel op 3.000 tot 5.000 euro bovenop de boeterente. In ons voorbeeld gaan we uit van 2.300 euro aan bijkomende kosten, wat het totaal met de boete op ongeveer 9.500 euro brengt. Het goede nieuws: boeterente en de meeste van deze kosten zijn aftrekbaar in box 1, waardoor je bij een belastingtarief van 37 procent ongeveer een derde terugkrijgt. Netto blijft er dan zo'n 6.000 euro over.
Wanneer ben je uit de kosten
De terugverdientijd bereken je door de totale kosten te delen door de maandelijkse besparing. Bruto: 9.500 gedeeld door 102 is ruim 93 maanden, bijna acht jaar. Houd je rekening met het belastingvoordeel over de kosten, dan kom je uit op ongeveer 6.000 gedeeld door 102, dus krap vijf jaar. Daar staat wel tegenover dat je bij een lagere rente ook minder hypotheekrenteaftrek krijgt, waardoor je netto voordeel per maand iets kleiner is dan die 102 euro. Ga voor een eerlijke inschatting uit van een terugverdientijd tussen de vijf en acht jaar.
Drie scenario's
Blijf je zeker nog twintig jaar in je huis wonen, dan is oversluiten in dit voorbeeld een verstandige zet: na de terugverdientijd van hooguit acht jaar profiteer je nog twaalf jaar van de lagere rente. Verwacht je binnen vijf jaar te verhuizen, dan verdien je de kosten waarschijnlijk niet terug en kun je beter niets doen of alleen je hypotheek meenemen naar je nieuwe woning. Zit je ertussenin, dan wordt het een dubbeltje op zijn kant en helpt een adviesgesprek om ook de andere opties door te rekenen.
Alternatieven die vaak goedkoper zijn
Rentemiddeling bij je eigen bank
Bij rentemiddeling blijft je hypotheek bij dezelfde bank. Je krijgt een nieuwe rente die een gewogen gemiddelde is van je oude rente en het actuele tarief, en de boeterente wordt verwerkt in een kleine renteopslag in plaats van in één keer betaald. Je bespaart minder per maand, maar je hoeft geen notaris, taxatie of advieskosten te betalen. Voor mensen die de boete niet in één keer kunnen of willen betalen, is dit vaak de betere route.
Wachten tot je rentevaste periode afloopt
Loopt je rentevaste periode binnen een tot twee jaar af, dan is wachten meestal slimmer. Zonder boeterente dalen de kosten naar 3.000 tot 5.000 euro en kun je bovendien gratis overstappen naar de bank met het beste aanbod. Vraag ruim voor die tijd bij meerdere partijen een offerte op, want je huidige bank doet vaak pas een scherp voorstel als je laat zien dat je kunt vertrekken.
Extra aflossen in plaats van oversluiten
Heb je spaargeld waar je weinig rente op krijgt, dan levert boetevrij aflossen van 10 procent per jaar soms meer op dan oversluiten. Op elke 10.000 euro die je aflost tegen 4,5 procent bespaar je 450 euro rente per jaar, zonder enige kosten.
Zo pak je het stap voor stap aan
Vraag eerst bij je huidige bank een berekening van de boeterente op en check welk deel je dit jaar nog boetevrij mag aflossen. Zet die boete naast de bijkomende kosten en deel het totaal door je maandelijkse besparing, dan heb je in vijf minuten je terugverdientijd. Vraag daarna bij twee of drie geldverstrekkers een offerte aan én vraag je eigen bank naar rentemiddeling. Pas als de terugverdientijd duidelijk korter is dan de periode dat je in het huis blijft wonen, is de stap naar de notaris de moeite waard. Met 250.000 euro en een renteverschil van 0,7 procentpunt zit je precies op de grens waar het bij een lange woonduur loont en bij een korte woonduur niet.
